ローン計算シミュレーション

5/2　前のマンションを売った残金で予定通り繰上返済をすることにした。
会社の提携ローンは、変動金利と固定金利の2本立て。
元利均等返済の計算式の作成をした。
ちょっと等比級数のおさらい。思ったより簡単に作れた。
計算式をExcelに入力。
さらに住宅ローン減税の特例を盛り込んで、利息と税金を
トータルで最小限に抑える変動側と固定側の割振りを求めた。
もっと早く作りたかったのだが時間もなく、ようやく実現。

シミュレーション by Excel 2003 for Windows
マクロは使用していません！！
セルの中の計算式を見れば、解析解がわかります。
基本的に黄色のセルに数字を入力すると計算されます。
元利均等しか表示していませんが、元金均等も全てのセルを
表示すればでてきますので、比較ができます。
元金均等は同じ期間で同じ借り入れ金額だと利息は少ないですが、
それなら、元利均等で期間を短めにするのがよさそう。
元金均等って本当は先に返すお金につける利息のほうを少なく、
後で返すほうを大きくするべきだよな～。理屈からしたら。

ちょっと意外だったのは、このようなニーズは多いだろうと
思ったのだけれど、ネットを探してもダイレクトに参考になる
資料が見つからなかった。

計算式を作ってよく認識できたことは･･･、
住宅ローンは「年利」で表示されているが、実際は毎月複利で、
計算されていること。（預金って一年複利だよね）
なのでローンの実質年利は表示金利より少し高い。
当たり前だが、早く繰上返済をすることの重要性。
ためて一気に繰上げよりは、許される限りこまめにやること。
もちろん繰上げに手数料が必要なら、その限りではないが。
他にも銀行の思惑が見えることがあった。

良い経験になった。

追記･･･
その後少し参考になるサイトがみつかりましたが、
それでも解析解の計算過程がありません。
リクエストでもあれば、ここに書いてみようかな、
と思ったりもするのですが、特に必要とされている人は
いなさそうなので放置。

家具選び

2/4　去年、カリモクショールームに行って大体目星をつけておいたが、
引越業者が仲介して安くしてくれるようなので、それを利用することにした。
で、今日最終確認をしにいった。
AVボードは今手持ちのものを使って、出費を抑えることに。
で、ダイニングセットを見ていると、さらに気に入った椅子があった。
うーん、座り心地がいい。値段も相応にあがるが。
でもこれは投資にふさわしい。
さらにパソコン作業環境。机は決めていたが、椅子はまだ。
というか、自分の分は今使っているものを流用しようと思っていた。
しかし、展示品に次々座っている中で、これ！というのがあった。
かみさんの椅子は買わなければならなかったので、これいいんじゃない、
というと即決だった。店員が2脚ですか？という。
いえ、1脚で、と答えたら、かみさんが買い換えたら？という。
ラッキー。

しかし明らかに予算オーバー。バルコニーのテラコッタ敷きを
当分延期することにしよう。

IKEAとカリモクと

10/9　新しいマンションの色調に合う家具を探しに、
新横浜まで出かけた。まずは先月新規オープンしたIKEAへ。
渋滞が気になるので、朝8時過ぎに出かけた。渋滞にかかること
なく現地についたのが9時半。10時開店だが、すでに入場待ちの
長蛇の列ができていた。30分待っていると、さらに列が3倍に
伸びており、駐車場待ちしている車が見えた。すごい人気だ。
さっそく店内のモデルルームを見学。驚くべき安さ。
一桁間違っているんじゃない？という感じ。
しかし、これ、といったものが見つからない。
たまに、いいなあ、と思ってみたらすごく高い値段。
こっちも一桁間違っているんじゃない？と思った。
結局ゴミ箱以外にしっくりくるものは見つけられなかった。
昼食もIKEAでとることにした。まるでディズニーランド状態。
まだ早めに並んだこともあってそれほど時間はかからなかったが。
名物らしいミートボール、カレーなどなどを注文。うーむ。
それなりだなあ。でもいいお値段とってるし。
店を出る頃には、さらに入庫待ちの車の列が長くなっていた。
20代の人のお店だなあ、ここは。

出口渋滞を過ぎて、近くのカリモクショールームへ。
最上階からモデルルームを見ていくが、IKEAとは比べ物にならない。
ま、お値段も比べ物にならないが・・・。
最上階はうちの予算想定外だったので、目の保養ということにして、
その下のフロアからじっくり品定めをしていった。
部屋の色調に合うものをピックアップして最後にカタログをもらった。
多分もうIKEAに用事はないだろう。

帰り道は上りがどこも渋滞だが、うちは下りなのですいすい。
晩御飯に久しぶりに三平に行った。鶏の半羽まるごとの唐揚げで
有名なお店。独身時代はよくお世話になった。
しかし店が移転してから、行ったことがなかった。
かみさんは普段あまり多くは食べないのだが、半羽をぺろり。
もつ煮もおいしかった。私のおなかも大満足。
写真を携帯で撮ったけどピンボケなので省略。

帰って、部屋の図面に今日見た家具をレイアウトしてみる。
ちょっと無理するところもあるが、概ね入った。
あとは予算が許すかどうか・・・。悩みは深まるｗ。

あ、そうだ。ホークスが第2ステージへ逆転進出。
めでたいめでたい。

検討はさらに続く・・・

2/5　朝まず最初に、別の不動産会社に自宅の
適正売却価格の見積もりをお願いしてみたところ、
夕方に来てくれることになった。

スーパー銭湯にいって、売却価格が上がることを
祈りながら、風呂で温まった。

一方、コストダウンを考えてなるべくリフォームするところを
減らそうと、昨晩、かみさんといろいろ相談して案をまとめた。
昨日、モデルルームで決めた内容とだいぶ変わってシンプルになった。
そこで、再びリフォーム案を持ってモデルルームに行った。
いい加減、受付嬢に顔を覚えられたようだ。
変更案を説明したあと、担当者と再びモデルルームを見て、
扉と床の色のサンプルを確認した。
担当者いわく、若い世代の方は、自然な木目調の明るめの色を
好む傾向があるが、シニア世代になるほど、暗めの色調を好むらしい。
これって、うちら夫婦が老化現象の一途にあるということなのかｗ。
でも、やっぱりシックな風合いがいい。

帰宅して、来客に備えて、ルーフバルコニーを掃除。
ちょっと予定より早く、不動産屋がやってきた。
最近の近辺の売買状況をデータで説明してくれた。
うちのマンションの事例も2件あったが、かなり低価格。
それを考慮されて、かなり渋い見積もり結果となった。
これでは、手数料を無料にしてくれる、
新マンションの売主に売却を依頼した方がまだまし、だった。

さて、買い替え計画は暗礁に乗り上げた。
どうやって切り抜けるか、あるいは諦めるのか、検討しよう。

晩御飯は、お好み焼き。ふわふわの焼き加減。ごちそうさま。

マンション買い替え検討

2/4　今日は通院の日。午前中は心療内科、午後は歯医者。

その合間にまたモデルルームに行って、間取りを変更した場合の
オプション費用を計算してもらう相談をしたのと、
今住んでいるマンションの適正売価の見積もり結果を聞きにいった。
間取りについてはまだ悩んでいる最中で相談を持ちかけたので、
担当の方とかなり時間をかけて変更案をまとめた。
一方、売価の方は期待していた結果が得られなかった。
オプション変更をやめるか、階を下げるか、強気に出て
売価を上げて買主が現れるのを待ってみるか、どれかを選択
しなくてはならない。

オプション変更をやめたら、マンションを買い換える意味が
半減してしまう。立地条件だけのために買い換えることになり、
通勤時間の短縮にはなるが、1日約15分、年間で4日分。
かみさんの買い物にいく時間も短縮される。
しかし家の雰囲気をシックなものにできない。
あのモデルルームで見た床と扉の色は捨てがたい。
（でも今の家具の色調が全く合わないので、それも悩みの種）

階を下げることについては、今日各フロアの眺望がどのようなものか、
ラジコンヘリを飛ばした風景写真を見せてもらうが、
やはり16階と11階（今空いている物件）では、近くのビルの
広告看板の圧迫感が全然違う。海の見えやすさは意外に
11階でもひどくはない。やはり看板の圧迫感がポイント。
でも、350万円の差は大きい。

売価を上げて待つ…とてもリスキーである。
このあたりの物件を多く取り扱う不動産会社に見積もりを
お願いしてみることを考える。しかし本物件の売主に
専属媒介契約を結べば、販売手数料は無料で済む。
果たしてどちらが得なのだろうか、不透明。
いずれにしても別会社の見積もり結果次第。

悩む間が楽しいとも言われるが、だんだん考えるのが
つらくなってきた。また、明日悩もう…。